珠光集团借债太多还不上，导致业绩由盈转亏。主要原因是向独立顾问支付财务顾问费，以及投资物业减值、酒店物业减值、发展中物业减值和汇兑亏损等因素影响。
1. 城市更新与房地产开发
珠光集团成立于1996年，在城市更新和房地产开发领域取得了初步成就。作为广州市最早参与城市更新的房地产公司之一，珠光集团积极推进城中村改造，努力提升城市治理现代化水平。然而，城市更新与房地产开发涉及资金、政策、土地等复杂问题，可能在管理和决策上遇到困难。
2. 高额债务与负债压力
债务问题是珠光集团没有发展起来的一个重要原因。借入的高额债务使得集团面临巨大的负债压力，无法按时还款，进而导致业绩下滑。因此，解决债务问题是集团发展的关键。
3. 市场规模和盘子较小
虽然珠光集团有限公司是内地房企中最早去香港上市的企业之一，但其盘子相对较小，发展速度相对较慢。尽管集团在城市更新和房地产开发方面积累了丰富经验，但由于盘子先天较小，难以快速扩大市场份额。
4. 企业发展指数排名较低
根据中经企业发展指数，珠光集团的综合得分较低，排名不高。这可能意味着集团在企业规模、创新能力、风险管理和企业活力等方面存在一定的不足。提升企业发展指数是集团走向成功的关键。
珠光集团未能发展起来的原因主要包括城市更新与房地产开发领域的挑战、高额债务与负债压力、市场规模和盘子较小以及企业发展指数排名较低等因素。解决这些问题，提高资金使用效率、健全管理机制、拓宽市场渠道和提升企业综合素质等是集团发展的关键。
